Ипотека будущего Финансы

Не успела ипотека в нашей стране отойти от кризиса, как ей уже предрекают великое будущее. Скоро заемщиком-новоселом сможет стать каждый второй россиянин! А кредиты будут давать под 6% годовых! По крайней мере так обещают авторы Стратегии развития ипотечного кредитования до 2030 года.

Второй блин
Документ был разработан в АИЖК полгода назад и подписан Владимиром Путиным в июле. Основная цель – чтобы 60% российских семей имели возможность купить жилье в кредит. Звучит заманчиво, но туманно. Да и не слишком ново. Власти уже пытались развивать ипотеку с помощью масштабных программ: вспомним громкий нацпроект «Доступное жилье». Тогда нам тоже обещали, что к 2010 году каждая третья семья сможет приобрести квартиру. Но первый блин получился комом. Улучшение условий ипотеки привело к бурному росту цен на жилье, а закончилось все финансовым кризисом и фактической смертью ипотечного рынка.

Сейчас кредитование возрождается, и есть положительные результаты. По данным АИЖК, за пять месяцев 2010 года было выдано 85 тыс. кредитов на сумму более 105 млрд руб., это в 2,3 раза больше, чем за тот же период 2009 года. Средневзвешенная ставка снизилась с 13,7% до 13,4% в рублях и с 12,7% до 11% в иностранной валюте. «Мало!» - считает Владимир Путин. Ставка должна сократиться до размера инфляции +2-3% (сейчас +5-6%). Инфляция тоже должна упасть – всего до 4% годовых!


Ждем
Правда, в отличие от жилищного нацпроекта Стратегия рассчитана на целых 20 лет. Так что подводить итоги и рапортовать об успехе (или провале) нам предстоит еще не скоро. А пока можно лишь читать «стратегические» обещания и мечтать о светлом будущем. Число семей, «способных на ипотеку», вырастет с нынешних 17% до 50% к 2020 году и до 60% в 2030-му. Ставка в рублях опустится до 13% в следующем году и до 6% к 2020-му. Половина сделок на рынке недвижимости будет проводиться с помощью кредитов. Доля ипотеки в ВВП составит 10-12%, что сравнимо с текущим показателем многих стран (Болгария, Чехия, Венгрия). Средний срок кредита увеличится с 16,5 до 30 лет. То есть всего через 50 лет многие из нас станут полноправными собственниками жилья! Чтобы достичь этой высокой цели, госбюджет тратит огромные деньги. Так, за прошлый и начало текущего года государство направило на поддержку ипотеки и всей строительной индустрии около триллиона (1 000 000 000) рублей.

Уменьшится и первоначальный взнос – до 10%, но только при условии дополнительного страхования, которое сейчас активно внедряет АИЖК. Страховка защитит банк от возможного снижения стоимости залога. Если клиент вдруг не сможет платить по кредиту, а цена квартиры упадет, страховая компания покроет разницу между суммой долга и вырученными от продажи недвижимости деньгами. Заемщик не останется в должниках у банка, но за это ему придется первые несколько лет оплачивать страховку (в дополнение к традиционному страхованию жизни, здоровья, имущества и титула). Это 2-3% от разницы между официальным и реальным начальным взносом. То есть если без страховки в большинстве банков взнос 20-30%, а человек хочет внести 10%, он должен застраховать эту разницу (10-20%) по тарифам конкретного страховщика.


Финансовая утопия
Но мало улучшить условия кредитования. Если семья даже за год не может накопить на один квадратный метр, ипотека останется недоступной при любых условиях. Поэтому среди глобальных целей Стратегии заявлены увеличение доходов населения и снижение стоимости жилья. Итого – три совершенно разнонаправленные цели, которых ну никак не достичь одновременно, что уже не раз доказывал рынок. При росте доходов граждан недвижимость всегда дорожает. Известные в отечественной истории резкие падения цен (в 1998-1999 и 2008-2009 годах) сопровождались серьезным ухудшением благосостояния людей. Можно упомянуть и коррекцию 2007 года, когда за шесть месяцев жилье подешевело на 5-15%, но и доходы москвичей в этот период, по данным Мосгорстата, упали на 5%.

С другой стороны, развитие ипотеки приводит к быстрому росту цен. Тут уместно вспомнить 2006 год, поставивший невиданные рекорды: квартиры в столице подорожали в два раза! И именно в этом году наблюдался бурный расцвет ипотечного рынка. Количество выданных кредитов выросло в 2,6 раза, денежный объем – в 4,6 раза. Ставки снизились до 9-10% годовых, максимальный срок вырос до 30 лет, впервые появились кредиты без первого взноса... Ну а обвал цен в кризисные годы совершенно неслучайно сопровождался полной недоступностью ипотеки. Таким образом, одновременное достижение главных целей Стратегии (доступность ипотеки, рост доходов и падение цен) представляется утопией.

В АИЖК отказались комментировать это противоречие, заявив примерно следующее: «Мы занимаемся только ипотекой, все макроэкономические вопросы – в Минрегион и Минфин». В самой Стратегии упоминается, что повышение спроса (за счет развития различных финансовых механизмов) объективно поднимает цены, и для борьбы с этим предполагается увеличивать объемы сооружения жилья экономкласса. Застройщикам в этом сегменте обещают «содействие», доступные кредиты, а также развитие механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.


Чтобы строили
Для повышения привлекательности кредитования девелоперов разработана программа «Стимул», на которую до конца года будет выделено 40 млрд руб. Теперь банк, финансирующий строительный проект (прошедший отбор), получает право на льготный заем от АИЖК. На поддержку могут рассчитывать и банки, кредитующие физических лиц - покупателей жилья. Появляется новый участник рынка – Гарант сбыта, который обязуется выкупить непроданные к установленному сроку квартиры по договорной цене. Гарант тоже получает право занять у АИЖК до 70% необходимых для выкупа денег. Гарантом может стать как сам девелопер или инвестор, так и привлеченное банком-кредитором юридическое лицо. Требования к объектам: типовой проект, наличие отделки, завершение строительства до конца 2012 года, приоритет – экономклассу. Конечные же потребители будут вкладывать деньги в первичку лишь на завершающем этапе, чтобы избежать проблемы обманутых дольщиков.

Трудно сказать, приведут ли данные меры к ощутимому росту объемов строительства, особенно учитывая ограниченное финансирование и список требований к участникам. Пресловутый нацпроект уже ставил целью увеличение ввода жилья до 80 млн кв. м в 2010 году. Однако в 2009-м было возведено менее 60 млн кв. м, и в нынешнем ожидаются аналогичные показатели. Цель у Стратегии даже скромнее, чем у нацпроекта: 71 млн кв. м в 2015 году. Но если она и будет достигнута, это вовсе не гарантирует снижения цен. Едва ли столь незначительный рост предложения (на 18%) кардинально поменяет ситуацию на рынке. Конкуренция среди застройщиков была всегда, однако пока находились покупатели (в том числе благодаря ипотеке), девелоперы смело повышали цены, обеспечивая себе высокую прибыль.

Что же касается факторов, которые приведут к обещанному росту доходов населения, в Стратегии о них нет ни слова. Упоминается лишь, что 60% семей через 20 лет будут иметь доходы, позволяющие взять кредит, и что ежемесячные выплаты не превысят трети этих доходов. Но как проводились расчеты? За счет чего увеличатся доходы? Сделает ли государство что-либо для этого? Одни вопросы без ответов.


Не бойтесь кабалы!
Вернемся к ипотеке. Что же сделает ее такой доступной? В первую очередь авторы Стратегии уповают на конкуренцию среди банков, которая приведет к улучшению условий кредитования и качества обслуживания, а также к снижению тарифов. Благодаря информированию населения потенциальные заемщики станут подкованнее и перестанут бояться кредитной «кабалы». Собрать и оформить документы помогут (за плату, разумеется) ипотечные брокеры, чья деятельность тоже будет развиваться и совершенствоваться. Накопленные банками опыт и статистика позволят дифференцированно оценивать заемщиков и отвергать меньше заявок. Кредитор будет подробно консультировать клиентов, а сроки сбора документов и рассмотрения заявки сократятся до одной недели. Развитие бюро кредитных историй позволит добросовестным заемщикам с «хорошей историей» получать различные привилегии вплоть до снижения процентной ставки.

У заемщика будет возможность в течение всего срока, по согласованию с банком, переуступить права по кредиту третьему лицу. Тот, кто не сможет погашать долг из-за сложной ситуации, получит реструктуризацию (отсрочку, продление, снижение ставки). Если и это не поможет, а квартира у должника единственная, власти должны его поддержать: предоставить социальную недвижимость внаем, дотации, временное жилье и др. К сожалению, про эти интереснейшие положения в Стратегии упомянуто вскользь, скорее как пожелание к муниципалитетам. В целом же провозглашается минимальное вмешательство государства в рыночные механизмы развития ипотеки. Основная его задача в рамках Стратегии - ускоренное обеспечение социальными квартирами тех категорий граждан, которые имеют на это право по закону. По словам вице-премьера Александра Жукова, за три ближайших года помощь по улучшению жилищных условий получат 78 тыс. молодых семей.


Анна Моисеева Новый адрес

Смотреть все статьи     « назад

» Добавить комментарий
Имя:
E-mail:
Текст комментария:
Защитный код:
(маленькие русские буквы)
введите защитный код, расположенный на этой картинке
тел.: 8 (910) 867-41-71, 8 (484) 395-46-35
Базы данных
 Фирмы России  
 Жилая недвижимость  
Дачи[0]
Квартиры[0]
Комнаты[0]
Коттеджи и таунхаусы[0]
Новостройки[0]
 Нежилая недвижимость  
Гаражи[0]
Магазины[0]
Офисы[0]
Производственные помещения[0]
Свободного назначения[0]
Склады[0]
Готовый бизнес[0]
 Земельные участки  
Земельные участки[0]
 Пресса  
  Инвестиционные проекты    


Динамика курса валют
26 октября
к рублю 76.47 (-0%)

Page generated in 0.055 sec